En principe, aucune disposition légale n’impose de tenir la comptabilité d’une SCI. Toutefois, la tenue d’une comptabilité rigoureuse se révèle souvent indispensable à la bonne gestion de la société.

• La SCI est une société civile régie par le Code civil (articles 1845 et suivants), principalement utilisée pour la détention et la gestion de biens immobiliers.
• Elle n’exerce pas d’activité commerciale (sauf exception) et n’est pas soumise, en principe, à la comptabilité commerciale.
• La note technique du CNOEC répond à 10 questions clés sur les obligations comptables des SCI.

• En principe, une SCI n’est pas tenue d’établir des comptes annuels selon le Plan Comptable Général (PCG).
• Le gérant doit cependant rendre compte de sa gestion aux associés une fois par an (art. 1856 C. civ.), sans obligation de bilan complet.

• Obligation possible en raison :
  • De la forme (ex. SCPI).
  • De la taille (SCI exerçant une activité économique et dépassant certains seuils).
  • Des statuts (prévisions spécifiques).
  • De la nomination d’un commissaire aux comptes (volontaire ou obligatoire).
• Non-respect : amende de 9 000 € (art. L.612-1 et L.242-8 C. com.).

• Les SCPI doivent établir des comptes annuels selon le règlement ANC 2016-03.

• Conditions cumulatives :
  1. Personne morale de droit privé non commerçante.
  2. Exercice d’une activité économique (notion discutée en doctrine et jurisprudence).
  3. Dépassement de 2 des 3 seuils :
     • 50 salariés.
     • 3,1 M€ de CA.
     • 1,55 M€ de bilan.

• Les statuts peuvent imposer une comptabilité ou des documents financiers.
• Si les statuts ne prévoient pas le respect du PCG, les documents établis sont des « documents financiers » (non des comptes annuels).
• Dépôt au greffe : non obligatoire et désormais refusé même volontairement.
• Intérêt pratique : tenir une comptabilité de trésorerie pour sécuriser la répartition des revenus et éviter les litiges.

• SCI à l’IS : comptabilité conforme au PCG (règles BIC).
• Associés soumis à l’IS ou BIC : double détermination des résultats.
• SCI assujetties à la TVA : pas de comptabilité complète, mais registres obligatoires (achats, recettes, livre spécial).
• Fichier des écritures comptables (FEC) requis si système informatisé.

• Si obligation légale (ex. SCPI ou SCI dépassant seuils), comptes annuels doivent respecter le PCG et règlements ANC.
• Si comptabilité volontaire : possible de ne pas suivre le PCG, mais prévoir des règles claires dans les statuts.

• Le gérant peut établir des documents financiers sans obligation légale.
• Mentionner expressément que le PCG n’est pas appliqué.

• Libre choix, généralement fixé par les statuts.
• Obligation de rendre compte une fois par an.
• L’exercice peut différer de l’année civile.

• Obligatoire pour toutes SCI (IR ou IS).
• Formalisation par procès-verbal d’assemblée ou décision de l’associé unique.

• Une SCI n’est pas automatiquement soumise à la comptabilité commerciale.
• Obligations varient selon la forme, la taille, les statuts, ou le régime fiscal.
• Tenir une comptabilité simplifiée reste recommandé pour la transparence et la sécurité juridique.